行业透视 | 从二手市场需求结构变化看“回暖”城市行情持续性

 导 读 

到底是什么样的人在买什么样的房？

◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩

受益于资金宽松，城市政策局部松绑，经济平稳复苏等多重因素影响，房地产行业有了些许“回暖”：新房市场成交量稳步回升，土地市场高溢价地块频出，尤其是部分城市如北京、上海、深圳、杭州、青岛、成都、厦门等二手住房成交变得活跃。那么到底是什么样的人在买什么样的房？我们希望从二手房成交结构变化中找到答案，以判断这种回暖的基础是否可靠，继而才能判断回暖行情到底还能持续多久。

二线城市成交规模稳定小幅回升

近半数一季度同比增30%以上

2019年一季度，二手住房成交延续去年四季度以来小幅回升态势，13个重点一二线城市成交面积和成交套数分别为2443万平方米和27.64万套，同比分别增加4%和2%，环比变化受春节假期影响，较去年四季度均小幅下降4%。从1-3月月度变化看，3月放量显著，单月13个城市二手住宅成交量达1019万平方米，环比上涨88%，同比增11%，处于去年7月份以来的最高水平。

13个核心一、二线城市二手房成交分化加剧：有包含厦门、杭州、成都、上海、苏州等5个城市同比增幅约30%及以上，北京、南京、重庆等3个城市二手住宅成交稳步复苏，同比增10%以内。合肥、广州、深圳、青岛、武汉等仍表现为阶段性需求疲软，成交整体表现仍不及去年同期。

京沪渝呈小面积、低总价比例上升的刚需特征杭州、南京等改善需求比例加大

聚焦北京、上海、杭州、南京、重庆等5个二手房成交显著回暖的城市，通过分析其一季度成交结构的变化，呈现出显著的两个特征：其一是京沪为代表的一线城市，以中低总价、中小户型的三房成交为主，呈现显著的刚需特征；其二是以南京、杭州为代表的二线城市，则以90平方米以上、中高总价需求为主的改善市场特征。

• 房源面积段：京沪70平以下占比最高且仍在上升，杭州、南京大面积比例高且在上升

对比2018年以来二手房源面积段成交特征来看，不同城市还是存在显著差异：一是以刚需客为主导且不断强化，70平米以下面积段成交量占比增长最为迅速的城市，典型代表为北京、上海、重庆，“居住降级”效应显著。二是中高端改善购房需求仍有进一步释放空间，120平米以上面积段成交量占比不断提升的城市，比如杭州、南京，以杭州为例，整体的居民购买力较强，高舒适度的居住偏好大面积段户型。而南京成交结构相对稳定，各面积段占比变动都不是很大，然而90-120平米和140-180平米占比分别有了1个百分点的提升，可见在当前政策格局下，一步到位的刚需或者改需求释放仍占绝大多数。

• 成交总价段：京沪渝低总价占比增长，杭州、南京高总价段比重上升

从成交总价段来看，各城市房价差异显著，京沪集中在200万-400万元的低价位，这点与面积段成交结构相匹配，占比达42%以上；杭州则集中在2004-400万元和400-800万元，分别占比达46%和30%，以中高端成交为主；对南京、重庆而言，主力总价段则主要集中在100万-200万元。

结合面积段的变化趋势来综合分析，不难看出以下几点：一是北京、上海、重庆低总价段占比增长显著，北京2019年一季度200-400万这一区间较2018年增加了6个百分点，值得关注的是上海，400万总价段以上的区间成交占比均有了不同程度的下降，高端需求略显乏力。二是杭州、南京中等价段400-800万放量最为显著，成交占比提升速度相对较快。

• 成交房型：二房和三房主力户型，“一步到位”小三房成为主要支撑

就成交房型来看，二房和三房主力户型，因高房价已迫近购买力极限，购房者更加关注居住空间的功能性，小三房或“2+1”等户型满足了许多家庭“一步到位”的需要，成为成交主力支撑，譬如北京三房成交面积占比达55%，重庆三房成交占比在37%左右。

值得关注的是，虽然北京二房、三房占比依旧较大，但从季度变化来看，二房占比减少，三房占比扩大，这点也不难理解，在以刚需和首改客群为主导的市场，人们更为关注面积段适中功能性完备的多室户，一次购房行为将满足中长期的居住需求，可以预见短期内这样的趋势还将延续。

综合而言，通过剖析当前“回暖”城市二手房成交结构，不难发现都是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放，京沪渝呈小面积、低总价比例上升的刚需特征，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平米面积段的刚需客群比例不断上升。这样的需求格局也决定了本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，待前期积压需求释放“消耗”之后，市场或将又回归常态。 

另一方面，就新房市场而言，一线城市远郊项目仍将面临很大去化压力，市中心高价项目的压力也将日益突显；二线城市改善需求占比不断提升也对远郊项目和小面积段产品去化带来较大压力。

来源：克尔瑞地产研究

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